개요

2026년 5월 9일은 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되는 기준일입니다. 정부는 2026년 2월 12일 중과 유예 종료 방침과 보완방안을 발표했고, 2026년 4월 9일에는 토지거래허가 신청분까지 중과 적용 배제 기회를 주는 추가 보완을 냈습니다. 국세청도 2026년 4월 24일 카드뉴스를 통해 중과 유예 종료와 체크 기준을 다시 안내했습니다.

이 글은 2026년 5월 4일 기준으로 "5월 9일까지 무엇이 되어 있어야 하는지"를 정리합니다. 세금 계산 자체는 보유기간, 취득가, 장기보유특별공제, 조정대상지역 여부, 주택 수 산정에 따라 달라집니다. 여기서는 실행 전 확인해야 할 일정과 기준일, 예외와 유예 조건을 중심으로 봅니다.

핵심 요약

  1. 다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시적으로 적용됐습니다.
  2. 중과 대상이 되면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 추가되고 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.
  3. 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청하면 일정 조건에서 중과 적용 배제를 받을 수 있습니다.
  4. 기존 조정대상지역인 강남·서초·송파·용산은 계약일부터 4개월 내, 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 6개월 내 양도기한을 봅니다.
  5. 임차인이 있는 주택을 무주택자에게 매도하는 경우 실거주 의무와 주담대 전입신고 의무 유예가 제한적으로 적용될 수 있습니다.

변경 전후 비교

이번 이슈는 세율 자체가 새로 생긴 것이 아니라, 한시적 유예가 끝나는 문제입니다. 그래서 핵심은 "유예 기간 안에 어떤 행위가 인정되는가"입니다.

구분 유예 기간 중 2026년 5월 9일 이후 원칙 보완 적용
중과세율 한시적 중과 유예 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 기한 내 계약·허가신청 등 조건 충족 시 배제 가능
장기보유특별공제 중과 유예 시 적용 여지 중과 대상이면 적용 배제 중과 배제 요건 충족 여부 확인
토지거래허가 대상 허가와 계약 일정이 중요 기준일 이후 불확실성 확대 2026년 5월 9일까지 허가 신청분 보완
임차인 있는 주택 매수자 실거주·전입 문제가 병목 거래 위축 가능 무주택자 매수 등 제한 조건에서 유예

국세청 카드뉴스는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 추가되고, 중과 대상은 장기보유특별공제가 적용되지 않는다고 안내했습니다. 즉 5월 9일은 단순한 행정 일정이 아니라 세후 매각대금에 직접 영향을 줄 수 있는 기준일입니다.

적용 기준일과 일정

일정은 주택 위치와 토지거래허가 대상 여부에 따라 달라집니다. 가장 중요한 기준은 2026년 5월 9일입니다. 토지거래허가 대상이 아닌 주택은 2026년 5월 9일 이전 매매계약 체결 여부가 중요합니다. 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청했는지 확인해야 합니다.

상황 2026년 5월 9일까지 필요한 행위 이후 기한
토지거래허가 대상이 아닌 주택 매매계약 체결 일반 양도 일정 확인
강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역 토지거래허가 신청 허가 후 계약 체결, 계약일부터 4개월 내 양도. 단 2026년 9월 9일까지 한정
2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역 토지거래허가 신청 계약일부터 6개월 내 양도. 단 2026년 11월 9일까지 한정
임차인 있는 주택을 무주택자가 매수 허가 신청과 관련 서류 확인 실거주·전입 의무 유예 가능 여부 확인
다주택자 양도세 중과 기준국세청 2026년 4월 24일 카드뉴스 기준입니다.
2주택자 중과 가산기본세율 +20%p
3주택 이상 중과 가산기본세율 +30%p

여기서 주의할 점은 가계약이나 사전 약정입니다. 재정경제부 Q&A는 2026년 5월 9일 전 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로는 계약으로 보지 않는다고 안내했습니다. 매매계약서를 작성하고 계약금을 받은 내역이 서류로 확인되어야 합니다.

실거주와 전입 유예

토지거래허가구역에서 주택을 사면 원칙적으로 허가일로부터 일정 기간 안에 입주해야 합니다. 이 때문에 세입자가 있는 주택은 거래가 막힐 수 있습니다. 정부 보완방안은 임차인의 주거 안정과 다주택자의 매도 기회를 함께 고려해 실거주 의무와 주택담보대출 전입신고 의무를 제한적으로 유예합니다.

2026년 4월 9일 보완방안에 따르면, 토지거래허가구역에서 다주택자가 제3자에게 임대 중인 주택을 무주택자에게 매도하는 경우 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 실거주 의무와 주담대 전입신고 의무 유예를 받을 수 있습니다. 실거주 의무는 2026년 2월 12일 기준 체결된 임대차계약상 최초 계약종료일인 2028년 2월 12일까지 유예됩니다. 전입신고 의무는 대출 실행일로부터 6개월 또는 임대차계약 종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점까지 유예됩니다.

다만 이 유예는 아무 거래에나 적용되지 않습니다. 매도인이 다주택자이고, 조정대상지역 주택을 매도하며, 매수자가 무주택자인 경우 등 제한 조건이 있습니다. 재정경제부 Q&A는 토지거래허가를 받을 때는 허가 신청일 기준 무주택자, 대출 전입 의무 유예를 받을 때는 대출 신청일 기준 무주택 여부를 본다고 안내했습니다.

독자가 가장 궁금해할 질문

2026년 5월 9일까지 잔금까지 끝내야 하나요?
항상 그런 것은 아닙니다. 정부 보완방안은 일정 조건을 충족하면 계약일 또는 토지거래허가 신청일을 기준으로 4~6개월의 양도기한을 인정합니다. 다만 지역과 지정 시점에 따라 2026년 9월 9일 또는 2026년 11월 9일 한도가 붙습니다.

토지거래허가 신청만 해도 중과 배제가 되나요?
신청만으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 2026년 5월 9일까지 허가 신청을 하고, 이후 허가를 받아 매매계약을 체결한 뒤 정해진 기간 안에 양도해야 합니다. 계약금 증빙 등 서류도 필요합니다.

가계약이나 사전 약정은 인정되나요?
재정경제부 Q&A는 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로는 계약으로 보지 않는다고 안내했습니다. 매매계약서와 계약금 지급 증빙이 중요합니다.

임차인이 있는 집은 매수자가 바로 들어가야 하나요?
조건을 충족하면 실거주 의무가 임대차계약상 최초 계약종료일까지 유예될 수 있습니다. 다만 매도인이 다주택자이고 매수자가 무주택자인지, 해당 주택이 조정대상지역인지, 허가 신청일과 대출 신청일 기준을 충족하는지 확인해야 합니다.

중과 여부를 어디서 직접 확인할 수 있나요?
국세청은 홈택스와 손택스에서 조정대상지역 중과세 자가진단과 양도소득세 미리계산 서비스를 제공한다고 안내했습니다. 실제 세액은 개별 사실관계에 따라 달라지므로 고액 거래나 복잡한 주택 수 산정은 세무전문가 검토가 필요합니다.

리스크와 미확정 변수

첫 번째 리스크는 서류 요건입니다. 계약서와 계약금 지급 증빙이 부족하면 기준일 전 계약으로 보기 어려울 수 있습니다. 토지거래허가 대상이면 허가 신청과 실제 허가, 계약 체결, 양도기한을 모두 연결해 봐야 합니다.

두 번째 리스크는 주택 수 산정입니다. 다주택 여부는 단순히 본인이 생각하는 주택 수와 다를 수 있습니다. 조합원입주권, 분양권, 공동명의, 임대사업자 주택, 상속주택 등은 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

세 번째 리스크는 실거주·전입 유예 조건입니다. 임차인이 있는 주택이라고 해서 무조건 유예되는 것이 아닙니다. 매도인, 매수자, 임대차계약 체결일, 무주택 기준일, 대출 신청일 조건을 모두 확인해야 합니다.

네 번째 리스크는 실제 공포·시행 문구입니다. 정부는 보완방안을 발표했고, 시행령 개정 절차를 진행했습니다. 최종 적용은 공포된 법령과 세무서 판단, 토지거래허가 담당 지자체의 심사에 따릅니다.

체크포인트

  1. 매도하려는 주택이 조정대상지역인지, 기존 지역인지 2025년 10월 16일 신규 지정 지역인지 확인한다.
  2. 토지거래허가 대상인지 확인하고, 대상이면 2026년 5월 9일까지 허가 신청을 접수했는지 증빙을 남긴다.
  3. 매매계약서 작성일과 계약금 수령 내역을 금융거래내역 등으로 확인한다.
  4. 기존 조정대상지역은 계약일부터 4개월 내 양도, 신규 지정 조정대상지역은 6개월 내 양도 기준을 달력에 표시한다.
  5. 임차인이 있는 경우 임대차계약서, 개인정보 동의서, 매수자의 무주택 여부, 대출 신청일 기준을 확인한다.
  6. 홈택스·손택스의 중과세 자가진단과 양도소득세 미리계산을 활용하되, 최종 판단은 세무전문가나 관할 세무서에 확인한다.

정리

2026년 5월 9일은 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 기준일입니다. 중요한 것은 "5월 9일 전에 무엇을 했는가"입니다. 토지거래허가 대상이 아닌 주택은 매매계약 체결이 핵심이고, 토지거래허가 대상 주택은 허가 신청, 허가, 계약, 4~6개월 내 양도라는 순서를 봐야 합니다.

이번 보완방안은 거래를 막지 않기 위한 장치이지만, 요건은 좁습니다. 가계약만으로는 부족하고, 무주택 매수자와 임차인 있는 주택에 대한 유예도 조건이 붙습니다. 따라서 2026년 5월 4일 현재 매도를 검토 중이라면 세율보다 먼저 일정, 서류, 허가 신청, 무주택 기준일, 임대차계약 종료일을 확인해야 합니다.

출처

Official

Secondary

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